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12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
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Averbação de construção negada

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2008/45342
(355/2008-E)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação de construção negada – Indispensável a apresentação do ‘Habite-se’ ou do Auto de Regularização da Construção, expedidos pela autoridade municipal competente – Certidão de área predial, expedida pela diretoria de tributação com base nos registros de lançamentos de IPTU, que não supre tal formalidade –– Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Cuida-se de recurso interposto por Nilson Aparecido Daloco contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Pedro que indeferiu requerimento de averbação de construção sobre o imóvel matriculado sob n° 8299, por falta de apresentação do ‘habite-se’.

O recorrente sustentou que a certidão de áreas e datas que foi apresentada substitui o ‘habite-se’, tanto assim que a CND do INSS foi expedida com base naquele documento. Aduziu que o Oficial deveria ter solicitado o original dessa certidão, ao invés de recusar a averbação pretendida. Acrescentou que para averbação de construção exige-se requerimento do proprietário, com firma reconhecida, instruído com documento urbanístico hábil municipal, nos termos do artigo 167, II, n° 04, c.c. artigo 246, §1°, da Lei 6.015/73. Afirmou que a certidão de áreas e datas reflete o ‘certificado de regularidade de construção’, sendo normalmente aceita em outras comarcas, como, por exemplo, em Santo André.

O I. Representante do Ministério Público opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

Sem embargo do respeito ao parecer divergente do I. Representante do Ministério Público em Segundo Grau, o presente recurso não comporta provimento.

Conforme se verifica a fls.06/13, o interessado instruiu seu pedido de averbação de construção com os seguintes documentos: 1) requerimento, com firma reconhecida; 2) certidão negativa de débito junto ao INSS; 3) cópia simples de certidão expedida pela Diretoria de Tributação da Prefeitura Municipal de São Pedro, atestando os exercícios e as respectivas áreas prediais em que lançado o IPTU; 4) cópia simples de escritura de venda e compra; e 5) cópia simples do lançamento do IPTU relativo ao exercício de 2007.

A decisão de primeiro grau indeferiu a pretensão do interessado, tendo em vista que a certidão apresentada, à parte de se tratar de cópia simples, o que, por si só, já representaria óbice à averbação pleiteada, tampouco corresponde ao necessário comprovante de regularidade da construção realizada no imóvel em exame.

Com efeito, o artigo 246, §1°, da Lei de Registros Públicos, estabelece que as averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do artigo 167 – entre elas as averbações de construções – serão feitas a requerimento do interessado, com firma reconhecida, o qual deverá ser instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. (grifei)

No que concerne às averbações de construções, há a necessidade de que referido requerimento seja instruído, portanto, com documento comprobatório da regularidade da construção, expedido pela autoridade que seja competente para proceder a tal fiscalização, e que, como se sabe, não se confunde com a autoridade exclusivamente tributária que expediu a certidão de registro de lançamento de IPTU, cujo original foi juntado a fls.21/22, na medida em que os interesses tributários não coincidem, necessariamente, com os interesses urbanísticos.

Para que seja cabível a averbação pretendida, o interessado deverá instruir seu requerimento, portanto, não só com a CND do INSS (fls.08), mas também com o ‘habite-se’ ou auto de conclusão, ou documento equivalente, que demonstre a regularidade da obra, como o alvará de regularização.

A certidão de fls.21/22 não se presta, como visto, a demonstrar a regularidade da obra, já que diz respeito apenas à existência de lançamentos de IPTU a partir de 1993 sobre as áreas prediais ali indicadas, o que, porém, não permite concluir que a existência de tributação do imóvel, por si só, seja indicativa de que tenha sido realizada vistoria no prédio edificado, bem como que referida construção esteja de acordo com as posturas municipais.

A questão não é nova no âmbito da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como se vê no parecer lançado no Processo CG nº 1.043/06, da lavra do ilustre Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça:

‘(...) No que concerne ao segundo pedido formulado, consistente na averbação de edificação realizada, não pode ele ser acolhido.

Isto porque é mesmo indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção, expedidos pelo setor competente da municipalidade.

Ao contrário do entendimento adotado pelo recorrente, tal formalidade não fica suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, ainda que este tenha considerado a existência da edificação em questão.

Isto porque, como se sabe, cada órgão da administração pública só pode praticar atos dentro da sua esfera de atribuições e nos limites de sua competência funcional.

Assim sendo, o eventual reconhecimento da edificação pela Secretaria Municipal de Finanças (fls. 48) tem fins exclusivamente tributários, não dispensando o formal pronunciamento do Departamento de Aprovação de Edificações (Aprov), integrante da Secretaria Municipal de Habitação, que é o órgão competente para reconhecer e certificar a regularidade da construção no caso concreto.

Neste diapasão, reza o artigo 246 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):

Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente .... (Redação dada pela Lei n° 10.267, de 2001) - grifos não originais.

No mesmo sentido dispõe o item 109 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

109. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente - grifos não originais.

Sobre a questão, o Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível nº 024165-0/8, da Comarca de São Paulo, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, assim se pronunciou:

“Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura de venda e compra que tem por objeto imóvel desmembrado – Imprescindibilidade da aprovação da Municipalidade para o parcelamento – Insuficiência do lançamento tributário para suprir a autorização municipal – As demais exigências aceitas pelo recorrente determinam a procedência da dúvida – Recurso não provido”  (cf. Sérgio Jacomino, Registro de Imóveis – Acórdãos e Decisões do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo – 1996, Ed. safE – Sergio Antonio Fabris Editor/IRIB, pág. 65).

Ainda neste sentido, a Apelação Cível nº 36642-0/8, da Comarca de São Paulo, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Registro de imóveis - Dúvida - (...) - Falta de aprovação pela Municipalidade do desmembramento, que não é suprida pelo lançamento fiscal ou pela aprovação de planta - Impossibilidade do Registro - Dúvida Procedente” (Revista de Direito Imobiliário nº 41, pág. 231).

Termos em que, não há como se acolher a postulação do recorrente.

Se outras serventias preteritamente agiram de modo incorreto, isto não autoriza a reiteração do erro.’

Impertinente, por fim, a alegação de que em outra Comarca a certidão de lançamento de IPTU, com as respectivas áreas e datas, teria sido aceita como alternativa ao ‘habite-se’, visto que como igualmente já se decidiu, a existência de erros pretéritos não justifica a sua reiteração (cf. as Ap. Civ. 12.006-0/0 da Comarca de São Paulo, 12.075-0/0, da Comarca de Guarulhos, 12.132-0/5, da Comarca de São Bernardo do Campo, 13.280-0/7, da Comarca de Caraguatatuba, dentre outras).

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao presente recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 05 de novembro de 2008.

WALTER ROCHA BARONE

Juiz Auxiliar da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 21.11.2008. - (a) - RUY PEREIRA CAMILO - Corregedor Geral da Justiça.

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